Charges locatives à Paris : qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

« C’est au bailleur de payer ou au locataire ? » Cette question revient inlassablement chez nos clients propriétaires. Mauvaise répartition des charges = conflits, régularisations contestées, voire procédures judiciaires. Voici le guide clair, à jour de la réglementation 2026, qui vous évite tous les pièges sur les charges locatives à Paris.

Le principe : qui paie quoi ?

La loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 listent précisément les charges récupérables que le bailleur peut refacturer au locataire. Tout ce qui n’est pas dans cette liste reste à la charge du bailleur, point.

Les charges sont récupérables si elles entrent dans l’une des trois catégories :

1. Services rendus liés à l’usage du logement (eau, chauffage collectif, ascenseur…) ;
2. Dépenses d’entretien courant et de menues réparations des parties communes et équipements ;
3. Taxes liées à des services dont le locataire profite (taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Pour le locataire (charges récupérables)

Eau et énergie

• Eau froide et eau chaude individuelle ou collective (consommation) ;
• Chauffage collectif (combustible, fonctionnement, entretien chaudière) ;
• Électricité et éclairage des parties communes ;
• Énergie nécessaire au fonctionnement des équipements collectifs (ascenseur, ventilation).

Ascenseur

• Électricité ;
• Entretien courant (visites périodiques, petites réparations, lubrification) ;
• Frais d’exploitation (téléphone d’urgence dans la cabine).

Attention : les grosses réparations et le remplacement de pièces majeures (cabine, treuil) restent à la charge du bailleur via les charges de copropriété non récupérables.

Parties communes

• Nettoyage et entretien des halls, escaliers, couloirs ;
• Salaire et charges sociales du gardien (à hauteur de 75% s’il fait à la fois ménage et sortie des poubelles, 40% s’il ne fait que l’un des deux) ;
• Petites réparations courantes (changement d’ampoules, remplacement de joints, peinture de raccord) ;
• Entretien des espaces verts (tonte, taille, arrosage).

Taxe

• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) — récupérable annuellement avec justificatif (avis d’imposition de la copropriété ou du bailleur).

Pour le bailleur (charges non récupérables)

Travaux et grosses réparations

• Ravalement de façade ;
• Réfection de toiture, étanchéité ;
• Remplacement de chaudière collective (sauf entretien courant) ;
• Mise aux normes électrique de l’immeuble ;
• Travaux d’isolation thermique ou phonique ;
• Remplacement de la cabine d’ascenseur ou du treuil ;
• Installation d’un nouveau système de sécurité (digicode, vidéophonie).

Honoraires et taxes

• Honoraires de syndic (sauf très petite part éventuellement liée à la gestion administrative récupérable) ;
• Taxe foncière (entièrement à la charge du propriétaire, sauf pour les baux commerciaux) ;
• Honoraires de gestion locative versés à l’agence (déductibles fiscalement) ;
• Frais d’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Sécurité et structure

• Mise en conformité avec les obligations de sécurité (détecteurs de fumée à l’achat — leur entretien étant à la charge du locataire) ;
• Travaux de mise aux normes du logement avant location (isolation, électricité, plomberie défectueuse).

Les dépenses dans le logement : qui répare quoi ?

C’est la zone la plus floue, et la source numéro 1 de litiges. La règle générale : au bailleur les grosses réparations (vétusté, défaut de construction), au locataire l’entretien courant et les menues réparations.

La régularisation annuelle : comment ça marche ?

Le bailleur peut percevoir les charges récupérables sous forme de provisions mensuelles (estimées sur la base de l’année précédente), à régulariser annuellement avec décompte précis. Ce décompte doit être communiqué au locataire au moins un mois avant la régularisation, accompagné des justificatifs (factures, décomptes du syndic).

Si les provisions versées sont inférieures aux charges réelles : le locataire paie le complément. Si elles sont supérieures : le bailleur restitue le trop-perçu. Le locataire peut consulter les justificatifs au siège du bailleur ou de l’agence pendant 6 mois.

En cas de bail meublé, on peut aussi opter pour un forfait de charges (montant fixe non régularisable). C’est plus simple mais le forfait doit rester réaliste sous peine d’être contesté.

Les pièges fréquents à éviter

Refacturer la taxe foncière au locataire. Illégal en bail d’habitation. Vous pouvez seulement refacturer la TEOM (taxe ordures ménagères). Toute clause contraire est réputée non écrite.

Faire payer au locataire les honoraires de syndic. Sauf très exceptionnellement et à la marge, les honoraires de gestion de copropriété ne sont pas récupérables.

Ne pas tenir de comptabilité claire. Sans décompte précis et justificatifs, le locataire peut contester la régularisation et exiger remboursement de toutes les sommes versées au titre des charges non justifiées (jusqu’à 3 ans en arrière).

Refacturer les travaux de mise aux normes. La mise aux normes électrique d’un logement loué reste à la charge du bailleur, jamais du locataire — même si les travaux profitent indirectement à l’occupant.

Récupérer les charges sans bail écrit clair. Le bail doit indiquer si le règlement des charges se fait par provisions + régularisation ou par forfait, et préciser le mode de calcul.

Spécificité Paris : la TEOM

À Paris, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères représente en moyenne 0,8% à 1,2% de la valeur locative du bien, soit ~120 à 200 € par an pour un T2. Cette taxe est entièrement récupérable sur le locataire à condition d’en présenter le justificatif (avis d’imposition).

Pensez à l’inclure dans la régularisation annuelle — beaucoup de bailleurs en direct l’oublient et perdent ainsi 150 € par an et par bien.

Le cas des copropriétés : décomposer le budget

Le syndic vous transmet chaque année un appel de fonds pour les charges courantes et un décompte annuel. Ce décompte distingue généralement :

• Charges récupérables sur le locataire (selon décret 1987) ;
• Charges non récupérables (à votre charge) ;
• Travaux votés en assemblée générale (presque toujours à votre charge) ;
• Fonds de travaux ALUR (à votre charge).

Une bonne agence de gestion vous décompose chaque année ce budget et calcule pour vous la régularisation à présenter au locataire. C’est techniquement complexe — d’où l’intérêt de déléguer si vous n’avez pas le temps ou l’envie de plonger dans les comptes du syndic.

Notre approche chez Léon Immobilier

Pour chaque bien géré, nous établissons :

• Une provision mensuelle de charges calibrée sur les comptes réels du syndic (pas une estimation au doigt mouillé) ;
• Une régularisation annuelle complète et justifiée, transmise au locataire avec décompte détaillé ;
• Un suivi de la TEOM et de toutes les taxes récupérables ;
• Une revue annuelle des travaux votés en AG pour anticiper les régularisations à venir.

Nos bailleurs nous disent souvent que la régularisation annuelle est le point qui leur fait gagner le plus de temps — et qui leur évite le plus de conflits avec leur locataire.

Pour confier la gestion locative et la régularisation des charges de votre bien à Paris, contactez-nous au 01 83 75 59 00 ou via notre page gestion locative. Nos quatre agences (Paris 17, 18, 19/20 et Châtillon) sont à votre disposition pour étudier votre dossier sans engagement.

Pour aller plus loin

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